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Was müssen Vermieter dulden?

Mann in Anzug mit ausgestrecktem ZEIGEFINGER

Nicht immer verhalten sich Wohnungsmieter so, wie die Wohnungseigentümer es sich wünschen. Viele Vermieter sind jedoch verunsichert, da sie nicht wissen, was geduldet werden muss und wann die Grenze erreicht ist und sie intervenieren dürfen. Jedes Jahr müssen daher zahlreiche derartige Fälle vor Gericht verhandelt werden, denn das Zumutbare wird von Vermietern und Mietern häufig unterschiedlich bewertet. Im Zentrum stehen dabei besonders oft unter anderem Umbauten durch die Mieter oder die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen.

 

 

Umbauten durch den Mieter

Hin und wieder entsteht bei Mietern das Bedürfnis nach baulichen Veränderungen der Mietsache. Besonders häufig kommt dies vor, wenn ein ganzes Haus von einer Mietpartei bewohnt wird, aber auch gewöhnliche Mietwohnungen fallen immer wieder den Umgestaltungswünschen der Mieter zum Opfer. Viele Mieter vergessen hierbei, dass sie nicht Eigentümer des Objekts sind und handeln ohne vorherige Absprache mit ihren Vermietern.

Die Erlaubnis des Vermieters zum Umbau einer Wohnung oder eines Hauses ist zwingend erforderlich. Wird diese durch den Mieter nicht vorab eingeholt, kann der Vermieter einen Rückbau verlangen und gegebenenfalls sogar eine Kündigung aussprechen. Aber selbst im Falle einer Erlaubnis für den Umbau bedeutet dies nicht, dass dieser für die Ewigkeit Bestand haben muss. Grundsätzlich sollen Mieter die Wohnung nach Auszug in dem Zustand zurückgeben, indem sie diese erhalten haben. Auch die Erlaubnis zum Umbau durch den Vermieter schützt hiervor nicht. Mieter müssen nach Beendigung des Mietverhältnisses daher alle Umbauten auf eigene Kosten rückgängig machen, sofern der Vermieter dies verlangt.

Wenn Mieter eine Satellitenschüssel montieren möchten

Aufgrund der geringen Kosten sowie der Programmvielfalt ziehen viele Mieter eine Satellitenschüssel dem Kabelanschluss vor. Allerdings herrscht zwischen Vermietern und ihren Mietern nicht immer Einigkeit über die Installation einer solchen Satellitenanlage. Sollte die Wohnung über einen Breitbandkabelanschluss verfügen, so darf die Montage vom Wohnungseigentümer untersagt werden. Gleiches gilt, falls bereits eine zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung stehende Satellitenschüssel existiert.

Sollte beides nicht der Fall sein, darf der Mieter eine Satellitenschüssel anbringen. Dies muss allerdings auf eigene Kosten sowie fachmännisch geschehen und baurechtlich erlaubt sein. Den Ort der Installation darf der Vermieter bestimmen, wobei dieser nicht so gewählt werden darf, dass eine Anbringung damit unmöglich gemacht wird. Von dieser Regelung gibt es allerdings eine Ausnahme: Sollten Mieter über bereits bestehende Empfangsmöglichkeiten für sie wichtige Programme nicht empfangen können, so haben sie dennoch das Recht, eine Satellitenschüssel zu installieren. Hier muss aber ein berechtigtes Interesse vorliegen, wie zum Beispiel der Empfang von Heimatsendern bei Einwanderern.

Gewerbliche Wohnungsnutzung

Möchten Mieter die Wohnung nicht nur bewohnen, sondern auch zu gewerblichen Zwecken nutzen, sollten Vermieter sich genau überlegen, ob sie dies wirklich zulassen möchten. Je nach Tätigkeit des Mieters kann dies nämlich negative Auswirkungen auf die Hausgemeinschaft oder die Außenwirkung besitzen. Viele Kundenbesuche oder häufige An- oder Ablieferungen von Waren können die weiteren Mieter des Hauses stören oder die Wohnung in einem größeren Maße abnutzen. Hier kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern und dem Mieter bei Zuwiderhandlung sogar kündigen. Wichtig ist des Weiteren, wie viel Wohnfläche gewerblich genutzt werden soll. Wird über die Hälfte der Wohnung zu beruflichen Zwecken beansprucht, greift das Gewerbemietrecht. Berufe ohne Außenwirkung oder Auswirkungen auf die Hausgemeinschaft kann ein Vermieter hingegen nicht untersagen. Hierzu zählt zum Beispiel die Arbeit von Journalisten, Schriftstellern, Architekten oder Gutachtern.

Zulässige Personenzahl in einer Wohnung

Beim Aufsetzen eines Mietvertrages sollte bereits feststehen, wie viele Mieter die Wohnung bewohnen möchten. Manchmal ziehen im Laufe der Zeit jedoch weitere Mieter ein und viele Vermieter fragen sich dann zu Recht, ob sie dies dulden müssen. Grundsätzlich muss der Wohnungseigentümer nicht mehr Personen akzeptieren, als im Mietvertrag angegeben sind. Als Ausnahme ist hier jedoch die Vergrößerung der Familie, etwa durch Heirat oder Geburt zu nennen. Ein Veto vom Vermieter ist in solchen Fällen nur dann rechtmäßig, wenn die Wohnung definitiv zu klein ist.

Die notwendige Größe einer Wohnung pro Person wird auf Ebene der Bundesländer in den Wohnungsaufsichtsgesetzen geregelt. So müssen in NRW etwa pro Person 9 qm und für jedes Kind unter sechs Jahren weitere 6 qm zur Verfügung stehen. Ist die Wohnung kleiner, darf den Mietern auch im Falle von Nachwuchs gekündigt werden. Weitere Familienangehörige wie Cousins, Cousinen, verschwägerte Personen oder Freunde muss ein Vermieter jedoch nicht tolerieren, sofern diese nicht im Mietvertrag aufgeführt sind.

Gegenstände auf dem Balkon

Auch der Balkon wird immer wieder zum Mittelpunkt von Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. Grundsätzlich haben Mieter das Recht, auf dem Balkon Tische, Stühle oder Blumen aufzustellen. Auch ein Sichtschutz ist erlaubt, sofern dieser unauffällig ist. Alles, was die Außenwirkung des Hauses stört oder Nachbarn belästigt, ist jedoch nicht zulässig. Auch Schäden an der Fassade, etwa durch rankende Blumen, müssen Vermieter nicht akzeptieren. Nutzen Mieter den Balkon als „Abstellkammer“ oder lassen diesen verwahrlosen, so kann der Vermieter Abmahnungen und in besonders schweren Fällen Kündigungen aussprechen.